Hvað Norðmenn hafa lært af Boligmappa
Yfir tvær milljónir norskra eigna eiga sína stafrænu viðhaldsmöppu. Saga Boligmappa segir okkur margt um hvert Ísland stefnir.
Þegar Norðmaður selur íbúðina sína spyr kaupandinn sjaldnast bara hvort baðherbergið sé nýlegt. Hann spyr hvort það sé skjalfest. Hver vann verkið, hvenær, og er til staðfesting á því? Svarið liggur oftast á einum stað: í boligmappe eignarinnar.
Boligmappa er stafræn mappa sem fylgir hverri eign í Noregi. Þangað skila iðnaðarmenn gögnum um verkin sem þeir vinna, og þar geymir eigandinn kvittanir, teikningar og myndir. Samkvæmt Boligmappa sjálfu eru yfir tvær milljónir húsa, sumarhúsa og íbúða í Noregi nú með sína möppu.
Ísland er að mörgu leyti þar sem Noregur var fyrir rúmum áratug. Hér eru þrír lærdómar sem við tökum með okkur úr norsku sögunni.
Lærdómur 1: Iðnaðarmaðurinn þarf að skrá, ekki bara eigandinn
Boligmappa fór af stað sem lítið sprotafyrirtæki upp úr 2011, eftir að menn rákust á vandamál í því hvernig verk voru skjalfest. Lykilákvörðunin var að láta gögnin koma frá þeim sem vann verkið. Þegar pípari klárar baðherbergi skilar hann skjölunum beint inn á eignina, í stað þess að þau endi í tölvupósti eða skókassa hjá eigandanum.
Þetta skiptir meira máli en það hljómar. Eigandi sem skráir sjálfur gleymir, týnir kvittunum eða flytur. Verktaki sem skráir sem hluta af verklokum gerir það í hvert skipti, því það er orðið hluti af starfinu. Í dag nota þúsundir norskra iðnfyrirtækja kerfið.
Saga sem eigandinn segir sjálfur er frásögn. Saga sem verktakinn staðfestir er heimild.
Lærdómur 2: Lögin gerðu skjölin að peningum
Stóra stökkið kom 1. janúar 2022. Þá tóku gildi breytingar á norsku lögunum um sölu fasteigna (avhendingslova) og ný reglugerð um ástandsskýrslur. Ekki er lengur hægt að selja íbúð til neytanda „eins og hún er“ með almennum fyrirvara, og upplýsingaskylda seljanda var hert.
Reglugerðin kveður skýrt á um skjölun. Ef unnið hefur verið að viðgerðum, viðhaldi, lögnum eða breytingum á síðustu fimm árum á matsmaðurinn að biðja eigandann að sýna fram á að fagmenn hafi unnið verkið. Skrifleg staðfesting frá iðnaðarmanninum telst gild sönnun. Fyrir rafkerfi sem lagt var eða breytt eftir 1999 er spurt um samræmisyfirlýsingu, og byggingarhluti fær aðeins bestu einkunn ef lögð eru fram gögn um faglega framkvæmd.
Afleiðingin er einföld: Verk án gagna getur lækkað ástandseinkunn og þar með verðmatið. Boligmappa greindi frá metfjölda skráðra skjala eftir lagabreytinguna. Skjöl, sem áður voru „gott að hafa“, urðu að beinum peningum við sölu.
Lærdómur 3: Sagan á heima hjá eigninni, ekki eigandanum
Eigendur koma og fara, en húsið stendur. Í Noregi fylgir mappan eigninni þegar hún skiptir um hendur, og nýr eigandi tekur við allri sögunni. Það er grundvallaratriði. Ef sagan er bundin við manneskju týnist hún við hverja sölu, og þá þarf að byrja upp á nýtt.
Þetta gagnast líka þeim sem kaupa. Þeir sjá ekki bara hvað var gert, heldur hver gerði það, og vita því hvert á að hringja þegar eitthvað kemur upp.
Hvar stendur Ísland?
Á Íslandi gilda lög nr. 40/2002 um fasteignakaup. Seljandi ber upplýsingaskyldu um það sem hann veit eða mátti vita um eignina og kaupandi ber skoðunarskyldu. Hins vegar er hvorki gerð krafa um ástandsskýrslu við sölu né um að verk séu skjalfest. Viðhaldssaga íslenskra eigna býr því að mestu í minni fólks, í gömlum tölvupóstum og í möppum sem enginn finnur þegar á reynir.
Afleiðingarnar þekkja allir sem hafa keypt eða selt: óvissa um hvað var gert og hvenær, ágreiningur um galla eftir afhendingu og verðmat sem byggir á getgátum frekar en gögnum.
Það sem Eignasaga tekur með sér
Við byggðum Eignasögu á þessum þremur lærdómum:
- Verktakinn staðfestir. Sá sem vann verkið staðfestir skráninguna rafrænt, svo sagan er ekki bara orð eigandans.
- Sagan fylgir eigninni. Eignarhald er staðfest gegn Fasteignaskrá HMS og sagan flyst til nýs eiganda við sölu.
- Frítt fyrir húseigendur. Því fleiri eignir sem eiga sína sögu, því verðmætari verður hún fyrir alla.
Við þurfum ekki að bíða eftir lagabreytingu til að byrja. Hvert verk sem er skráð í dag er einu skjalinu meira þegar kemur að sölu.
